亡くなった親がどこに空き家や土地を持っていたか分からないとき、2026年2月に始まった「所有不動産記録証明制度」を使うと、登記上の名義が検索条件に合う不動産を一覧で確認できます。ただし、証明書は親の全財産を漏れなく示す保証書ではありません。
相続手続きでの見落としやトラブルを避けるため、相続人が請求する際は、親との関係を示す資料に加え、登記に残る氏名や住所を考えて検索条件を決めます。引っ越し前の住所や旧姓で登記されていれば、現在の氏名・住所だけでは結果に出ないことがあります。
費用をかけて「該当なし」と分かっても、直ちに空き家がないとは判断できません。古い書類や固定資産税の通知などを照合し、見つかった不動産の相続登記は別の手続きとして進めます。
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所有不動産記録証明書で親名義の空き家を探せる範囲
この制度では、請求者が指定した氏名・住所などに一致する所有権の登記名義人について、不動産の所在などを一覧化した証明書を受け取れます。相続人が被相続人名義の不動産を把握する際に利用できます。全国の不動産を一度に調べる手段ですが、照合の基準はあくまで登記記録です。
法務省の所有不動産記録証明制度の案内によると、所有権登記がないものや、コンピュータ化されていない登記記録は一覧の対象外です。登記名義が別人・別表記のままなら、その検索条件には一致しません。例えば親が昔住んでいた家を「今の住所」で探しても、登記上の住所が更新されていなければ漏れる可能性があります。
- 分かること：指定した条件に合う所有権登記名義人の不動産の一覧。
- 分からないこと：未登記の不動産、条件と一致しない登記、親が実際に使っていたかどうか。
- 証明できないこと：「一覧に載らない＝所有不動産がない」という結論。
建物の登記と土地の登記は別です。住所だけで思い浮かべた空き家と、証明書に載る地番・家屋番号を同じものと決めつけず、所在地や古い権利証を照らし合わせてください。
相続人が証明書を請求する前に集める資料
請求できるのは所有者本人や相続人などで、代理人による請求も制度上認められています。相続人として請求するなら、親が亡くなったことと親子関係などを示す戸籍関係書類を確認し、名前や住所の変遷を示せる書類も手元に集めます。必要書類は請求する立場と検索条件で変わるため、提出前に管轄に限らず利用する法務局へ確認してください。
- 親の氏名と旧姓、住所の履歴を、戸籍や住民票関係の資料で整理する。
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書、権利証・登記識別情報、契約書などから所在地と地番を拾う。
- 相続関係を示す戸籍などと、旧氏名・旧住所を検索条件に入れる根拠資料を確認する。
請求は法務局の窓口・郵送・オンラインの経路があります。新潟地方法務局の制度案内も、2026年2月2日の開始と請求の対象者を案内しています。近くの法務局で手続きを確認できます。
費用は検索条件と交付方法により異なります。2026年9月30日に確認した法務省案内では、窓口に書面で請求し、紙の証明書を受け取る場合は検索条件1件・証明書1通につき1,600円です。オンライン請求や郵送受取の額とは同じではありません。結果に該当がなくても手数料はかかるため、条件を増やす前に資料を整理し、最新額を法務局で確かめてください。
旧住所・旧姓で検索漏れを防ぐ確認順
検索条件を決めるときは「親の今の情報」ではなく、登記に残っていそうな情報を基準に考えます。登記後に転居したり改姓したりしている場合、同じ人の不動産でも複数の氏名・住所の組合せを検討する必要があります。
- 氏名を確認：戸籍にある旧姓や表記の違いを確認する。
- 旧住所を確認：以前の住民票・戸籍の附票などで転居前の住所をたどる。
- 結果を照合：一覧の所在地・地番・家屋番号を税の明細や手元の書類と比べる。
下図は資料確認の順番を示します。図の「結果を照合」は所有権を確定する手続きではなく、検索漏れや別の不動産との取り違えを減らすための確認です。
昔の住所や旧姓で調べる場合、その履歴を示す書類の提出が必要になります。具体的にどの書類で足りるかは個別事情によるため、費用がかかる請求前に法務局へ照会しましょう。親が複数の地域で暮らしていたなら、各地の課税明細や権利証も一緒に確認すると一覧との照合がしやすくなります。
証明書に空き家が出ない場合の次の調べ方
証明書に探している空き家が載らなかったときは、すぐに「不動産なし」で作業を終えないでください。まず請求時に指定した氏名・住所と、親の旧住所・旧姓を並べて見直します。登記上の情報と条件が違うだけなら、条件を見直した再請求が必要になることがあります。
次に、課税明細書・権利証・過去の売買契約書に所在地がないかを確認します。土地と建物の双方について、所在地が分かるなら登記事項証明書などで登記内容を確認します。自治体の固定資産税担当に名寄帳などで分かる範囲を問い合わせる方法もありますが、自治体ごとに対象と必要書類が異なり、全国の不動産をこれだけで網羅できるわけではありません。
- 旧住所・旧姓で登記が残っていないか。
- 土地だけ、または建物だけの登記を見落としていないか。
- 未登記の建物や、コンピュータ化されていない登記の可能性がないか。
- 同名の別人や地番と住居表示の違いを取り違えていないか。
調査しても権利関係がはっきりしない場合は、資料を持って司法書士や法務局の相談窓口へ確認してください。証明書の検索結果だけで所有権や相続人を確定したり、共有者の持分を推測したりしないことが大切です。
見つかった空き家の相続登記は別に進める
一覧で親名義の空き家が見つかっても、それだけで相続登記が完了するわけではありません。証明書は不動産を探す資料であり、名義を相続人へ移す申請とは別です。住所・地番・家屋番号を確認したうえで、遺産分割の状況や相続関係資料を整理し、必要な登記手続きを進めてください。
相続登記が未了の空き家を売却する前に考える手順は、関連記事「相続登記未了の空き家の注意点」で扱っています。ここでは、親の所有不動産を探す段階と、見つかった後の名義変更を分けて進めるのがポイントです。
旧住所を含む条件の検討、一覧と手元資料の照合、登記の確認まで進めれば、見落としの理由を一つずつ絞れます。「該当なし」を最終判断にせず、資料で所在を確かめてから相続登記へ進むことが、親の空き家を探すときの基本です。
