親が認知症になる前に考える実家の売却・賃貸のリスクと備え

親が高齢になってくると、頭をよぎるのが「認知症になったら実家はどうなるのか」という不安です。

「売りたいと思ったときに売れない」「資産が凍結される」という話を耳にしたことがある方も多いはず。なぜ認知症になると実家の売却や賃貸が難しくなるのか、その法的な理由と、今のうちにできる3つの備えをわかりやすく整理しました。

認知症で実家の売却・賃貸が難しくなる理由

問題は「認知症かどうか」ではなく「意思能力があるかどうか」

不動産の売却や賃貸契約では、名義人本人が内容を理解し、合意できる状態であることが求められます。意思能力を欠く状態で行った法律行為は、無効と扱われる可能性があります。

ここで誤解されやすいのが、認知症の診断イコール「すべての契約が即無効」ではないという点です。症状の程度や契約時点の状態を踏まえ、本人確認や意思確認が個別に行われます。

ただし、判断能力に疑いがある場合、本人の意思確認が取れず、契約手続きが進められないことがあります。

子どもでも、親の実家を勝手に売ることはできない

「子どもなら代わりに売れるのでは」と思いがちですが、そうではありません。

他人名義の不動産は、本人の有効な意思表示がなければ原則として売却も賃貸もできません。子が代理で動く場合も、代理権を与えた時点で親の意思能力が必要です。

親の意思能力が確認できなくなってからでは、「子どもが代わりに進める」という対応は原則として難しくなります。

何もしないまま判断能力が低下した場合に起こり得ること

成年後見制度を使っても、すんなり売却できるとは限らない

親の意思能力が失われた後に実家を売却・賃貸したい場合、一般的には家庭裁判所への申立てにより成年後見人の選任を検討することになります。

申立てから審判確定まで時間がかかることがあり、その後も後見人への報酬や裁判所への報告などの負担が生じる場合があります。

さらに、本人の居住用不動産を売却・賃貸するには家庭裁判所の許可が別途必要になる場合があり、親の生活状況などをもとに判断されるため、希望どおりに進まないこともあります。

「後見人を付ければ自由に売れる」と考えるのは注意が必要です。手続きの負担を知ると、事前の備えがいかに大切かが見えてきます。

親が元気なうちにできる、3つの備えを比べる

家族信託・任意後見・生前売却、どの方法も親の意思能力があることが前提です。「まだ大丈夫」と様子を見ているうちに、選べる手段が限られていきます。

家族信託を検討する理由と、押さえておきたい注意点

家族信託は、売却代金の使途をあらかじめ契約で定められるのが特徴です。「売ったお金を確実に親の介護費に使いたい」という家族に向いています。

契約内容によっては、判断能力が低下した後も子が実家の管理や売却を進めやすくなる点で、活用を検討する家庭があります。

ただし、信託設計を誤ると相続時のトラブルや課税リスクにつながることもあるため、司法書士や税理士などの専門家に早めに相談して設計することが大切です。

「生前に売る」という選択肢も、十分に現実的

最もシンプルな備えのひとつが、親が元気なうちに実家を売却し、介護費用の原資を確保しておくことです。

意思能力があれば通常の不動産売却として手続きが進みます。「売ったら戻れない」という点で、親の気持ちをよく確認してから進める必要はありますが、比較的検討しやすい選択肢です。

なお、居住用財産の売却には一定の税制上の優遇制度もありますが、適用条件は状況によって異なるため、税理士など専門家への確認をお勧めします。

まとめ：選択肢があるうちに家族で話し合う

• 認知症で意思能力が失われると、実家の売却・賃貸が難しくなるリスクがある
• 発症後に成年後見制度を使っても、居住用不動産の売却は家庭裁判所の許可が必要になる場合があり、手続きの負担が生じる
• 今できる備えは「家族信託」「任意後見」「生前売却」の3つ。親の意思能力があるうちに検討したい

「いつかやろう」と思っているうちに、選択肢が限られていきます。まずは家族で話し合い、必要に応じて司法書士や税理士、不動産会社などに相談するところから始めてみてください。