親や祖父母から空き家を相続したとき、登記簿を確認すると「抵当権」や「根抵当権」の記載が残っていることがあります。
「これって、売れないの？」「借金を引き継いでしまったの？」と不安になる方も多いでしょう。
ただ、抵当権が残っていること自体は、即「売却不可」を意味するわけではありません。大事なのは、その抵当権がどういう状態なのかを知り、状況に合った対処をとることです。
相続した空き家に抵当権・根抵当権が残っているとどうなるのか
抵当権と根抵当権、何が違うのか
抵当権とは、住宅ローンなどの借金を担保するために不動産に設定される権利です。
ローンが完済されれば本来は消えるものですが、抹消の登記手続きをしていなければ、完済後も登記簿上にそのまま残り続けます。
相続した空き家で「完済済みなのに抵当権が残っている」というケースは、実はめずらしくありません。
根抵当権は、事業融資などで使われることが多く、一定の枠（極度額）内で繰り返し融資を受けられる仕組みです。
通常の抵当権と違い、借金を返し終わっただけでは自動的に消えないため、より注意が必要です。
根抵当権は、相続の発生によって元本確定などの扱いが問題になることがあります。登記内容や債務の状況で対応が変わるため、個別確認が必要です。
どちらも、売却を進める前に抹消登記の要否を確認することが大切です。
抵当権付きの不動産を相続したら、借金も引き継ぐのか
抵当権が設定された不動産を相続した場合、その抵当権もセットで引き継ぐことになります。
ただし、「抵当権を引き継いだ＝借金も引き継いだ」とは必ずしも言えません。
相続には「相続放棄」という選択肢があり、家庭裁判所で期限内に手続きをすれば、プラスの財産もマイナスの財産も含めて相続を放棄できる場合があります。
空き家の状態や残債の額によっては、放棄を検討したほうがよいケースもあります。
いずれにしても、早めに司法書士や弁護士に相談して状況を整理することが先決です。
ローン完済済みなのに抵当権が残っている場合の抹消手続きと費用
金融機関への連絡から法務局への申請まで
ローンを完済しているにもかかわらず抹消登記が行われていない場合、あらためて手続きが必要です。
まず金融機関に問い合わせて完済証明書（解除証書・弁済証書など）を取得し、その書類をもとに法務局へ抵当権抹消登記を申請します。
書類が揃っていれば自分で申請することも制度上は可能ですが、書類の種類や手順を誤ると手続きがやり直しになることもあるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
何十年も前に設定された古い抵当権が残っていたり、抵当権者の連絡先が不明だったりする場合は、通常の手続きだけでは抹消できないこともあります。
その場合は裁判所での手続きや供託が関係することもあるため、司法書士などに確認しましょう。
抵当権の抹消にかかる費用の目安
抵当権抹消登記では、登録免許税や司法書士報酬などがかかる場合があります。費用は不動産の数や依頼先によって変わります。
| 項目 | 確認したい点 |
|---|---|
| 登録免許税（法務局に納める税） | 不動産の数や登記内容に応じて確認 |
| 司法書士への報酬 | 依頼先や作業内容に応じて見積もりで確認 |
登録免許税のほか、司法書士へ依頼する場合は報酬が別途かかります。
地域や事務所によって金額は変わるため、事前に複数の事務所へ見積もりを確認しておくと安心です。
ローン残債がある場合、売却はどう進めるべきか
査定価格がローンを上回るなら売却で完済できる
相続した空き家の査定価格がローン残債を上回っている状態（アンダーローン）では、売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消する流れがとれます。
売買の決済に合わせて抵当権の抹消登記を進めることが多いため、不動産会社と司法書士に段取りを確認しましょう。
残債が査定価格を超えるオーバーローンは任意売却が選択肢に
残債が査定価格を超えている「オーバーローン」の状態では、通常の売却をそのまま進めるのは難しくなります。
この場合に考えたいのが任意売却です。
金融機関の同意を得たうえで不動産を売却し、売却代金で可能な範囲の返済をする方法で、競売に進む前に検討されることがあります。
ただし任意売却には金融機関との交渉が必要なため、実績のある不動産会社や弁護士に早めに相談することが大切です。
放置すると、競売など選べる手続きが限られていくリスクがあります。
まとめ：相続した空き家の抵当権・根抵当権は、放置するほど選択肢が狭まる
相続した空き家に抵当権・根抵当権が残っていても、手続きを整理すれば売却に向けて進められる場合があります。
ただし放置すると、将来の売却時に価格交渉が難しくなったり、手続きが複雑になったりするリスクがあります。
まず確認すべきことは2点。
- ローンが完済済みかどうか
- 残債と査定価格のバランス（アンダーローンかオーバーローンか）
完済済みであれば司法書士に抹消登記を依頼し、残債がある場合は金融機関や不動産会社への相談を早めに動かしましょう。
抵当権・根抵当権の問題は、早く動き出すほど対処の幅が広がります。