相続土地国庫帰属制度は空き家付きでも使える？条件・費用・手順

相続土地国庫帰属制度を使っても、空き家が建ったままの土地を国へ引き渡すことはできません。建物がある土地は申請段階の却下要件に当たるためです。

ただし、解体すれば必ず承認されるわけでもありません。抵当権や賃借権、他人の利用、土壌汚染、境界の争いなども確認し、国の管理に過分な費用や労力がかからないか審査を受けます。

まず登記情報、現況写真、境界や権利の資料を集め、解体費や審査手数料を支払う前に法務局へ相談しましょう。売却や活用、相続放棄との違いも比べると、手放し方を選びやすくなります。

相続土地国庫帰属制度は空き家が残ると申請できない

相続土地国庫帰属制度は、相続などで取得した土地を、法務大臣の承認を受けて国庫へ帰属させる制度です。2023年4月27日より前に相続した土地も対象になり得ます。

対象は「土地」であり、建物まで国が引き取る制度ではありません。老朽化した空き家であっても、建物が存在する土地は申請できないため、現況と登記の両面を確認する必要があります。

空き家がある場合は、解体を決める前に売却・活用と比べます。解体後の建物滅失登記や未登記建物の扱いは、法務局や土地家屋調査士へ確認してください。

申請できる人を先に確認

申請できるのは、相続または相続人に対する遺贈によって、土地の所有権や共有持分を取得した人です。制度開始前の相続でも申請できますが、売買や生前贈与だけで取得した土地は原則として対象外です。

共有地は、一人の持分だけを国へ引き渡すことはできません。相続で持分を得た人が含まれる場合でも、共有者全員による共同申請が必要です。

土地と建物の所有者が違う、相続登記が済んでいない、共有者と連絡が取れないといった事情があると、先に権利関係の整理が必要です。登記事項証明書などで所有者と担保権を確認しましょう。

申請が却下される5つの条件

次のいずれかに当てはまる土地は、審査に入る前の申請段階で却下されます。原因を解消できるか確認してから、書類作成や費用の支払いへ進みましょう。

• 建物がある土地。空き家、倉庫などが残っている場合を含みます。
• 担保権や使用収益権がある土地。抵当権、地上権、地役権、賃借権などが該当します。
• 他人の利用が予定されている土地。現に道路として使われる土地、墓地内の土地、水道用地などが例です。
• 基準を超える特定有害物質で土壌が汚染された土地。汚染の有無は履歴や公的情報も含めて確認します。
• 境界が明らかでない、または所有権に争いがある土地。隣地所有者と認識が食い違う場合も含みます。

境界について、確定測量や境界確認書の提出がすべての申請で必須というわけではありません。申請者が認識する境界を図面や目印で示し、隣地所有者との認識に相違や争いがないことが重要です。

法務局は申請後、隣地所有者へ境界争いの有無などを確認します。異議が出たときは、申請者が調整して争いを解消できるかが、その後の判断に影響します。

審査で不承認になる5つの条件

却下要件がなくても、土地の現況を踏まえた審査で不承認になる場合があります。判断の中心は、国が通常の管理や処分を行う際に、過分な費用や労力が必要かどうかです。

• 一定の崖があり、管理負担が過大な土地。勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖があり、擁壁工事などが必要な場合です。
• 管理や処分を妨げる物が地上にある土地。放置車両、危険な樹木、処分を妨げる工作物などが例です。
• 除去が必要な物が地下にある土地。通常の管理や処分を妨げる井戸、大きな石、埋設物などが該当し得ます。
• 争訟を経なければ管理や処分ができない土地。通行が妨げられている、不法占拠があるなどの事情を個別に確認します。
• そのほか管理や処分に過分な負担がかかる土地。災害防止工事が必要な土地や、追加整備が必要な森林などが含まれ得ます。

崖、樹木、地下物が存在するだけで、直ちに不承認になるとは限りません。位置、規模、土地の性質、管理への影響を踏まえて個別に判断されます。

却下・不承認になった土地でも、原因となった建物、権利、境界争い、管理障害などを解消した後は、再申請できる可能性があります。ただし、再び審査手数料が必要になるため、先に法務局へ確認しましょう。

申請前に把握する費用

制度上の費用は、申請時の審査手数料と、承認後の負担金に分かれます。空き家の解体、境界整理、書類作成などが必要なら、別途費用も見込まなければなりません。

審査手数料と負担金

審査手数料は、土地1筆につき14,000円です。申請書に収入印紙を貼って納付し、申請を取り下げた場合や、却下・不承認になった場合でも返還されません。

負担金は、国が管理する10年分の標準的な費用を考慮して算定されます。宅地、田・畑、雑種地や原野などは原則20万円ですが、指定区域内の宅地・農地や森林などは面積に応じて算定されます。

承認後は、負担金の通知が届いた日の翌日から30日以内に納付します。期限内に納めないと承認が失効し、同じ土地を希望する場合は最初から申請し直す必要があります。

解体・境界整理などの別途費用

空き家がある場合の解体費、残置物処分、建物滅失登記、境界を示すための作業、専門家への書類作成依頼などは、審査手数料や負担金に含まれません。

これらの費用は、建物の構造や大きさ、接道、残置物、境界の状況、依頼範囲で変わります。先に概算を取り、売却できる可能性や維持費と比べてから申請準備を進めましょう。

法務局への相談から国庫帰属まで5ステップ

申請窓口は、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局です。最初に本局の相談窓口と提出方法を確認してください。支局や出張所では申請を受け付けません。

書類は土地の取得経緯や状態によって追加されます。相談した時点の資料だけで承認が保証されるわけではないため、法務局の案内に沿って補充しましょう。

国庫帰属制度・相続放棄・売却を比較

国庫帰属制度は、不要な土地だけを手放せる可能性がある一方、土地要件と費用があります。相続放棄や売却とは対象と期限が違うため、空き家を解体する前に3つの方法を比べましょう。

相続放棄は、原則として自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。土地だけでなく、預貯金や債務を含む遺産全体を引き継がない手続きです。

売却や譲渡ができれば、審査手数料や負担金を払わずに土地を手放せる可能性があります。空き家がある土地は、建物を残したまま売る方法と、解体後に売る方法の両方を査定で比較してください。

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法務局へ相談する前に準備するもの

自分でそろえる資料

相談では、土地の所在と現況を具体的に示せるほど確認が進みやすくなります。まず手元の登記・固定資産税・境界関係の資料を集めます。新たな測量が必要かは、法務局へ相談してから判断しましょう。

正式な申請では、申請書、土地の位置と範囲を示す図面、境界点と土地形状の写真、印鑑証明書などが必要です。取得経緯や土地の状態に応じた追加書類は、相談時に確認してください。

専門家に依頼できる範囲

制度の利用可否や申請手順は、まず法務局へ相談します。法定代理人による場合を除き、第三者へ申請手続きのすべてを任せることはできませんが、申請書類の作成は弁護士、司法書士、行政書士へ依頼できます。

建物の滅失登記や境界の調査・測量は土地家屋調査士、相続人や隣地所有者との争いは弁護士が主な相談先です。依頼前に、解決したい問題と作業範囲を伝えて見積もりを確認しましょう。

まとめ｜建物・権利・境界を確認してから法務局へ

相続土地国庫帰属制度では、空き家が残る土地をそのまま申請できません。建物を解体しても、担保権、他人利用、土壌汚染、境界争い、管理の負担が大きい崖や地上・地下の物などの確認が続きます。

審査手数料は1筆14,000円で、却下・不承認でも返還されません。承認後は負担金も必要になるため、解体や境界整理へ進む前に、売却・活用・相続放棄との費用と条件を比べてください。

最初の行動は、登記情報・図面・現況写真を集めることです。その資料を持って土地所在地の法務局本局へ相談し、申請候補になるか、追加で何を整えるべきかを確認しましょう。