相続した空き家の売却税金｜3,000万円特別控除の条件・期限・申告

相続した空き家を売っても、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。取得費や売却費用を差し引いた利益である「譲渡所得」が、所得税・復興特別所得税・住民税の対象です。

一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける空き家特例があります。ただし、3,000万円が税額から直接引かれる制度ではなく、相続人の数によっては上限が2,000万円です。

最初に確認するのは、相続日、築年月、相続後の利用履歴、予定する売却方法です。契約後では条件を変えにくいため、対象可否は税務署または税理士、確認書は物件所在地の市区町村へ確かめましょう。

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相続した空き家の売却では「利益」に税金がかかる

土地や建物を売ったときの課税対象は、売却額ではなく課税譲渡所得です。基本の考え方は次の式で整理できます。

課税譲渡所得＝売却額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

たとえば、売却額3,000万円、取得費と譲渡費用の合計が1,200万円なら、控除前の譲渡所得は1,800万円です。空き家特例を全額使えれば、課税譲渡所得が0円になる可能性があります。

計算例の前提：実際の取得費は建物の減価償却などを反映します。控除上限、所有期間、他の特例によって税額は変わるため、上の数字は仕組みを理解するための簡易例です。

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。2027年12月31日までの譲渡が制度の対象ですが、各相続にはそれより早い個別期限があります。

対象は、原則として旧耐震基準の戸建てです。マンションなど区分所有建物登記がある建物は対象外で、相続の直前に被相続人が一人で住んでいたことも確認します。

被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合でも、要介護認定等や施設の種類、入所後の家屋利用などの要件を満たせば対象になり得ます。単に住民票が移っていたかだけで判断しないことが大切です。

相続してから売却するまで、家屋や敷地等を居住、賃貸、事業に使っていないことが必要です。短期間だけ住んだ場合や貸した場合も、自己判断で対象とせず利用履歴を伝えて確認します。

期限は単純な「相続から3年以内」ではありません。たとえば2023年5月10日に相続が始まった場合、3年経過日が属する2026年の12月31日が売却期限です。

売却代金の1億円判定では、分割して売った部分や他の相続人が売った部分を合算することがあります。共有や分割売却を予定しているときは、相続人全体の売却状況を整理しましょう。

旧耐震の家屋をそのまま売れば自動的に対象になるわけではありません。2024年1月1日以後の譲渡では、次の3通りから条件を満たす方法を検討します。

売却後に買主が対応する方法では、譲渡年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか、家屋を全部取り壊す必要があります。買主の協力内容と完了期限を売買契約前に確認し、特約等へ反映できるか不動産会社へ相談してください。