空き家を売却するときの仲介手数料は、法律に基づく上限の範囲内で、不動産会社と合意して決めます。400万円超なら「物件価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式を使えます。
物件価格が800万円以下なら、低廉な空家等の媒介特例により、依頼者一方からの上限が税込33万円になる場合があります。ただし、33万円は定額でも追加料金でもありません。
まず売却予定額から通常上限を試算し、特例を使う理由と合意額を媒介契約書で確かめましょう。計算と異なる費用が示されたときは、署名前に内訳と根拠を確認することが大切です。
空き家の仲介手数料はまず売却予定額から確認する
仲介手数料の上限は、実際に成立した売買の物件価格を基に計算します。売却活動を始める段階では、査定額や近隣の成約価格から予定額を置き、概算を出しておくと比較しやすくなります。
確認する順番は、売却予定額、通常上限、特例の有無、書面の合意額です。売出し価格が変わったときは、手数料の見込みも更新してください。
売却予定額が決まっていないと、通常計算と特例のどちらを確認すべきか分かりません。査定を依頼する前に、近い条件の取引価格も調べておくと、費用と手取りを考えやすくなります。
仲介手数料の通常計算｜3段階料率と速算式
通常上限は売買価格を3段階に分ける
売買の仲介手数料は、物件価格を三つの部分に分けて計算します。次の割合で出した額を合計し、課税事業者の例では消費税を加えます。
- 200万円以下の部分：5％
- 200万円を超え400万円以下の部分：4％
- 400万円を超える部分：3％
たとえば物件価格600万円なら、最初の200万円は5％、次の200万円は4％、残り200万円は3％です。税抜24万円となり、消費税10％の例では税込26万4,000円が通常上限です。
400万円超は「3％＋6万円」の速算式を使える
400万円を超える物件では、段階ごとの計算をまとめた「物件価格×3％＋6万円＋消費税」を使えます。6万円は加算費用ではなく、段階料率の差を調整する数字です。
物件価格1,000万円なら、1,000万円×3％＋6万円＝36万円です。消費税10％を加えると、依頼者一方から受け取れる通常上限は39万6,000円になります。
物件価格に消費税が含まれる取引では、計算の基礎となる価格を不動産会社に確認してください。最終的な報酬額は、口頭の概算ではなく媒介契約書の記載と照合します。
800万円以下の特例｜33万円は定額ではない
対象は800万円以下の宅地・建物で使用状態を問わない
2024年7月1日以降、物件価格800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」の売買媒介特例の対象です。名称に「空家」とありますが、国土交通省の運用では使用状態を問いません。
特例では、仲介にかかる手間や費用を踏まえ、通常計算より高い報酬額を提示できる場合があります。それでも、依頼者一方からの上限は税抜30万円、消費税10％の例で税込33万円以内です。
したがって、200万円の物件でも自動的に33万円になるわけではありません。不動産会社が提示した額と業務内容を確認し、上限内で合意する仕組みです。
通常上限を超える額は媒介契約時の説明・合意が必要
特例により通常上限を超える報酬を受ける場合、不動産会社は媒介契約の締結時に、あらかじめ報酬額を説明して依頼者と合意する必要があります。媒介契約書でも金額を確認してください。
売買契約が成立してから突然33万円へ増える仕組みではありません。説明が分かりにくいときは、通常計算の額、特例を使う理由、最終合意額を分けて尋ねましょう。
売主と買主は、それぞれ別の依頼者です。同じ不動産会社が双方を仲介する場合も、売主分と買主分を分け、合意した金額がそれぞれの上限内か確認します。
価格別早見表｜通常上限と特例上限の差
消費税10％を加えた一般的な概算例で、通常上限と特例上限を比べます。特例欄の33万円以内は定額ではありません。媒介契約時に合意する報酬額の上限です。
| 物件価格 | 通常上限（税込） | 特例適用時（税込） |
|---|---|---|
| 200万円 | 11万円 | 33万円以内 |
| 400万円 | 19万8,000円 | 33万円以内 |
| 600万円 | 26万4,000円 | 33万円以内 |
| 800万円 | 33万円 | 33万円以内 |
物件価格が低いほど、通常上限と特例上限の差は大きくなります。800万円では通常計算も税込33万円となるため、消費税10％の例では上限の差がありません。
表は課税事業者に消費税10％を支払う場合の例です。取引条件や消費税の扱いで計算が変わることがあるため、最終額は媒介契約書で確認してください。
媒介契約前に確認する4項目
仲介手数料の行き違いを防ぐには、金額だけでなく計算の前提と別費用を分けて確認します。署名する前に、次の順番で不動産会社へ尋ねましょう。
- 1. 計算に使う物件価格：査定額ではなく、どの価格を基礎に報酬額を決めるか
- 2. 通常計算の上限：3段階料率または速算式でいくらになるか
- 3. 特例の適用と合意額：なぜ特例を使い、税込いくらで合意するか
- 4. 別に生じる費用：特別な広告や遠隔地調査など、事前承諾が必要な実費があるか
特別な依頼に基づく広告料や遠隔地の現地調査費などは、事前承諾があれば仲介手数料とは別に扱われる場合があります。名称だけで判断せず、内容、金額、依頼の有無を確認してください。
複数社を比較するときも、上限額だけでなく、販売活動、連絡頻度、写真や広告の方針、別費用の条件を同じ項目で見ます。安さだけで決めず、説明が書面と一致しているかを優先しましょう。
仲介手数料以外も含めて売却後の手取りを考える
仲介手数料の上限が分かっても、売却後に残る金額は確定しません。手取りを考えるときは、売買代金から仲介手数料だけでなく、物件ごとに必要な費用を分けて差し引きます。
- 売買契約書に関する印紙税などの契約費用
- 抵当権抹消や住所変更などが必要な場合の登記費用
- 測量、境界確認、残置物処分、建物調査など物件別の費用
- 売却益が生じた場合の税金
必要性は、名義、ローン、境界、建物状態、契約条件で変わります。見積書では仲介手数料とその他の費用を別行で確認し、売却価格ではなく手取り額で判断しましょう。
空き家の仲介手数料で迷いやすい点
不動産会社は売主と買主の両方から33万円を受け取れるのですか？
判断点を先に確認します。特例の上限は依頼者一方ごとに判断します。特例の条件を満たし、売主・買主と個別に合意した場合は、それぞれから税込33万円以内となることがあります。売主が買主分まで当然に負担する意味ではありません。
仲介手数料の値下げを相談できますか？
上限は定価ではないため、媒介契約前に報酬額を相談することはできます。ただし、値下げされる権利があるわけではありません。販売活動と別費用の条件も含めて比較し、合意額を書面に残します。
仲介手数料はいつ支払いますか？
国土交通省の標準媒介契約約款では、売買契約の成立後に報酬を請求でき、契約書面の交付前には受領できません。実際の支払日や分割の有無は、媒介契約書で確かめてください。
まとめ｜売却予定額と媒介契約書で上限を確かめる
空き家の仲介手数料は、物件価格に応じた通常計算が基本です。800万円以下では税込33万円以内の特例がありますが、33万円は必ず支払う定額ではありません。
売却予定額を把握したら、通常上限を試算し、特例の適用理由、合意額、別費用を媒介契約書で確認します。説明と書面の金額が一致してから契約へ進みましょう。
