相続や転勤で空き家を抱え、「とりあえず貸してみようか」と考えている方は多いと思います。でも気になるのが税金のこと。「少しの家賃収入でも確定申告が必要なの？」「申告しないと脱税になる？」
そんな疑問に答えるため、確定申告が必要になるボーダーラインと最低限の準備を、できるだけわかりやすく整理しました。
「収入20万円以下なら申告不要」は半分だけ正しい
空き家賃貸と確定申告について、もっともよくある誤解がこれです。
「家賃収入が20万円以下なら確定申告しなくていい」
実はこのルール、申告不要かどうかを判定するのは”収入”ではなく”所得”です。所得とは、家賃収入から必要経費を引いた後の金額のこと。さらにこのルールは、給与所得者（会社員など）にだけ当てはまるもので、誰にでも使えるわけではありません。
公的機関の情報をもとに整理すると、給与所得者の場合、不動産所得が年間20万円以下であれば所得税の確定申告は不要とされています。ただし、他の副業収入と合算して20万円を超えるなら申告が必要です。
専業主婦や年金生活者など給与収入がない方は、このルールが使えません。基礎控除額（原則48万円）を超える不動産所得があれば、確定申告が必要になります。
自分はどのケース？ボーダーラインを立場別に確認
申告が必要になる目安を、立場ごとに整理しておきます。
| 立場 | 申告が必要になる目安 |
|---|---|
| 会社員（給与所得者） | 不動産所得が年間20万円超 |
| 専業主婦・無職 | 不動産所得が基礎控除（48万円）超 |
| 年金受給者 | 年金＋不動産所得の合計が一定額超 |
| 不動産所得が赤字の場合 | 他の所得と損益通算して税負担を減らしたいとき |
ここで見落としやすいのが、赤字のケースです。
修繕費などがかさんで不動産所得がマイナスになった年でも、確定申告をすることで給与所得などと損益通算でき、払いすぎた税金が戻ってくる可能性があります。「納める税金がないから申告しなくていい」と考えると、かえって損するケースがあります。
所得税が不要でも「住民税申告」を忘れると後で痛い目に遭う
所得税の確定申告が不要だからといって、すべての申告が不要になるわけではありません。
多くの自治体では、不動産所得が少額でも住民税の申告が別途必要とされています。専門業者によると、所得税の確定申告をしていれば自治体に情報が共有されるため住民税の手続きは不要ですが、所得税の申告をしない場合は住民税申告を個別に行う必要があるのが一般的です。
住民税の申告を忘れると、後から住民税や国民健康保険料がまとめて請求されるリスクがあります。
自治体によって扱いが異なるため、居住地の自治体サイトで確認しておくのが確実です。
経費を正しく計上すると、所得は思ったより小さくなる
申告の要否を判断するには、まず自分の不動産所得を正確に計算することが大切です。
家賃収入から差し引ける主な経費には、固定資産税・火災保険料・修繕費・管理委託料・広告宣伝費・減価償却費などがあります。これらを漏れなく計上することで、課税対象となる所得額を正しく知ることができます。
空き家1戸を貸す程度であれば「事業的規模」とは見なされないケースが多く、その場合は青色申告特別控除が10万円にとどまります。
一方、複数の物件を持つ方の場合は異なります。戸建て5棟・アパート10室以上が事業的規模の目安とされており、その場合は開業届や青色申告承認申請書の提出が必要になります。期限を過ぎるとその年の青色申告特典が使えなくなるため、貸し始めたタイミングで確認しておく必要があります。
「少額だからバレない」は通用しない、申告漏れのリスク
「少額だからバレないだろう」と思って申告しないのは、非常にリスクの高い判断です。
不動産会社から税務署に支払調書が提出されるケースもあり、申告漏れが発覚すると無申告加算税・延滞税が上乗せされて請求されます。自主的に期限後申告をすれば加算税が軽減されるケースもありますが、税務調査で発覚した後では税負担が大きく膨らみます。
気づいたときに早めに動くことが、結果的に損を防ぐことにつながります。
今すぐそろえておきたい書類と記録
確定申告に備えて、空き家を貸し始めた時点からこれだけは記録・保管しておきましょう。
- 賃貸契約書、家賃の入金記録（通帳のコピーなど）
- 修繕費・管理委託料・広告費などの領収書、固定資産税の納税通知書
白色申告でも帳簿の保存義務は基本的に存在します。「確定申告が不要なら記録もしなくていい」という認識は誤りなので注意が必要です。
まとめ：確定申告の要否は「所得ベース」と「立場」で決まる
家賃収入と確定申告の判断で押さえておくべきポイントは、シンプルに2つです。
判定するのは”家賃収入”ではなく”経費を引いた後の不動産所得”であること。そして、そのボーダーラインは給与所得者か否かによって変わること。
申告が不要でも住民税申告が必要なケース、赤字でもあえて申告した方が得なケース、こうした例外が存在する点も見落としやすいポイントです。
具体的な金額や個別の状況に迷ったときは、税務署や税理士に相談するのが確実です。早めに動くほど、選べる対応策が増えます。
