空き家の売却相場を「自分で調べる」3つの方法｜業者査定前に知るべき価格の根拠

実家などの空き家を相続して、「いったいいくらで売れるんだろう」と気になっている方は多いはずです。

ただ、すぐ不動産会社に連絡する前に、確認しておきたいことがあります。

査定を依頼する前に、自分でおおよその売却相場を調べておくことが大切です。

価格の根拠を知っていれば、業者の査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。ここでは、空き家の売却相場を自分で調べる3つの方法と、業者査定との価格差が生まれる理由を整理します。

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ポータルサイトの売出価格が「相場」ではない理由

まず押さえておきたいのが、SUUMOやat homeに掲載されている価格は「売主の希望価格」だという点です。

実際の成約価格は交渉・値引きが入ることもあり、売出価格と同じになるとは限りません。

また、固定資産税の納税通知書に書かれた評価額を見て、「これが売却価格だろう」と思い込んでしまう方も少なくありません。しかし固定資産税評価額は税金の計算に使う数字であり、実際に売れる価格とは前提が異なります。

こうした誤解を避けるには、実際の成約価格のデータに直接あたることが大切です。

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」では、実際に取引が成立した不動産の成約価格・面積・築年数などを、一般の方が無料で検索できます。

これはあくまで実際に売れた価格のデータです。エリア・用途・時期を絞り込んで検索すれば、自分の空き家と条件が近い事例を探せます。

公的なデータとして参考にしやすく、相場調査の出発点として使えます。ただし地方など取引件数の少ないエリアでは事例が限られることもあるため、次の方法と組み合わせるとよいでしょう。

「レインズ」とは不動産会社が物件情報を登録する業界向けシステムです。本来は一般の方は使えませんが、その成約データの一部が「レインズ・マーケット・インフォメーション」として一般公開されています。

沿線・エリア・床面積などで絞り込んで検索でき、近隣の成約事例を実際の価格帯で確認できます。

査定で重視される成約事例に近い情報を、自分でも確認できる点が大きなポイントです。地方では掲載件数が少ない場合もあるため、他の方法と組み合わせて使うと見方が偏りにくくなります。

毎年届く固定資産税の納税通知書には、土地・建物それぞれの評価額が記載されています。

固定資産税評価額は売却価格そのものではありませんが、土地と建物の評価を分けて見る手がかりになります。評価額をもとに概算を出す考え方もありますが、地域や物件条件で差が大きいため、数字は目安にとどめましょう。

さらに、路線価（国税庁が公表する相続税評価の基準価格）も合わせて確認すると、土地の価値をより多角的に見られます。路線価と土地面積を照らし合わせることで、評価の考え方を整理しやすくなります。

ただし、老朽化が著しい建物や再建築ができない物件では、建物の評価が大きく下がることがあります。評価額から出した概算は「目安」として扱い、鵜呑みにしないことが大切です。

4つの情報源を比較すると、次のような違いがあります。