空き家の売却後に「聞いていなかった」「説明と違う」と言われ、損害賠償を求められるトラブルが起きることがあります。
その背景にあるのは、告知書（物件状況確認書）の記載漏れと、契約不適合責任への誤解です。
「古い家だから」「相続した物件だから」と油断していると、売却後に思わぬ請求や話し合いが必要になることがあります。空き家を売る前に、告知書の書き方と契約不適合責任の基本を整理します。
「個人売主でも責任を問われる場合がある」契約不適合責任の基本
2020年の民法改正で、以前の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。
大まかにいうと、売った物件が契約で決めた内容と違う状態だった場合、売主の責任が問題になるというルールです。
契約内容と違う不具合がある場合、買主から修補、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性があります。通知期間や請求できる内容は事情によって変わるため、個別の契約内容の確認が必要です。
ここで多くの人が誤解しているのが、「個人の売主だから責任はない」という考え方です。
個人間の売買であっても、契約内容に合わない不具合があれば責任を問われる可能性があります。「相続した空き家だから」「築年数が古いから」という理由だけで免責になるとは限りません。
空き家売却で問題になりやすい3つの瑕疵
瑕疵（かし）とは、物件の「欠陥や問題のある状態」のことです。不動産の瑕疵は、大きく3種類に分けられます。
| 種類 | 主な内容 |
|---|---|
| 物理的瑕疵 | 雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合・建物の傾きなど |
| 心理的瑕疵 | 建物内での自殺・他殺・事故死など |
| 環境的瑕疵 | 近隣の嫌悪施設・騒音・近隣トラブルなど |
空き家は長期間使われていないことが多く、屋根・外壁・配管類の劣化が進んでいるケースが少なくありません。
売却後に雨漏りやシロアリ被害が発覚すると、修繕費用や説明の有無をめぐって問題になりやすくなります。修繕したつもりでも再発していたり、売主自身が気づいていなかった不具合が後から出てくることもあります。
「自然死なら告知しなくていい」は通用しないことがある
心理的瑕疵で迷いやすいのが、建物内での死亡事案です。
老衰や病死などの自然死は、事故物件として一律に扱われるわけではないと考えられています。ただし、発見までの状況や経過年数、物件の状態によっては、買主の判断に影響する情報として説明が必要になる場合があります。
「自然死だから言わなくていい」と決めつけると、トラブルにつながることがあります。
一方で、「人が亡くなった家だから、何十年前のことでも全部告知しなければ」と決めつけるのも慎重に考える必要があります。告知の要否は、買主の契約判断に影響するかどうかを踏まえて個別に確認しましょう。
判断に迷う場合は、不動産会社や弁護士に相談しながら慎重に決めることが大切です。
告知書の書き方しだいで、後のトラブルが大きく変わる
告知書（物件状況確認書）は、売主が知っている物件の問題点を書面で整理し、買主に伝えるための書類です。
不動産会社の仲介で売却する場合、この書類への記入を求められることが多く、その内容は重要事項説明書や売買契約書にも反映されることがあります。告知書はあくまで実務上の書類ですが、後のトラブルを防ぐうえで大きな役割を持っています。
「知っていたのに書かなかった」が大きな落とし穴
告知書で特に問題になるのは、「分かっていた不具合をあえて記載しなかった」というケースです。
「売れにくくなりそうだから」「大したことないから」という理由であっても、後から事実が判明すれば、売主は契約不適合責任を問われるリスクがあります。
知っている事実は、告知書に記載して買主へ伝える。 これが基本です。
書き方では、いつ・どこで・どの程度の不具合があったかを、分かる範囲で具体的に記載します。
修繕済みの場合も「過去に雨漏りがあり、何年ごろに修繕済み」と事実として残しておくことが大切です。「ほぼ問題ない」「大したことはない」といった主観的な書き方は避けましょう。
また、相続した空き家の場合、売主が修繕履歴や過去の事情を十分に知らないこともあります。そういうときは「不明」と記載することになりますが、可能な範囲で古い書類を探したり近隣に聞き取りをしたりして、確認した事実を書き添えておくと丁寧です。
さらに、「口頭で説明したつもりだった」というケースでも、書面に残っていなければ後から証明しにくくなります。告知書・重要事項説明書・売買契約書の内容が一致しているか、署名・捺印の前に確認しておきましょう。
免責特約でも「知っていた瑕疵」は問題になることがある
空き家の個人間売買では、「現状有姿・契約不適合責任免責」という特約を契約書に入れることがよくあります。
これは、物件の瑕疵について売主の責任範囲を限定するための取り決めです。
ただし、売主が知っていたにもかかわらず、故意や重大な過失で告げなかった場合には、免責特約が無効になる可能性があります。
告知書に書けばすべての責任が自動的になくなるわけではなく、逆に知っていたことを書かなければ特約があっても守られないことがある。この両面を理解したうえで、告知書の記載と契約内容をきちんと整えることが大切です。
まとめ：空き家売却の告知書は「正直に・具体的に・書面で」
空き家の売却後のトラブルを減らすために大切なのは、告知書の記載を誠実に行うことです。
契約不適合責任は個人の売主でも問題になることがあります。雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合・事故歴など、知っている事実は隠さず告知書に書くことが、結果的に自分を守ることにつながります。
免責特約はあくまで補助的な手段であり、知っていて伝えなかった事実に対しては効力が争われる可能性があります。
相続した空き家で情報が少ない場合は、修繕記録の確認や近隣への聞き取りなど、できる範囲で調査した内容を残しておくことが大切です。
不安な点は、署名・捺印の前に宅建士や弁護士に相談することも考えてみてください。