相続した空き家の「取得費加算の特例」とは？譲渡所得税を抑える計算の基本

相続した空き家を売る予定があるなら、「取得費加算の特例」を知っておくと、譲渡所得税を抑えられる可能性があります。

ただし、誰でも使える制度ではありません。条件と期限が定められており、気づかないまま期限を過ぎると、適用できないことがあります。

ここでは、仕組みと計算の基本、空き家の3,000万円特別控除との関係をわかりやすく整理します。

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支払った相続税を「費用」に変えられる制度

相続した空き家を売ると、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。

譲渡所得の計算式はシンプルで、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額が課税対象です。「取得費」とは、もともとその不動産を取得したときにかかった費用のこと。取得費が大きいほど、課税対象の金額は小さくなります。

「取得費加算の特例」は、この取得費に支払った相続税の一部を上乗せできる制度です。

取得費が増えれば譲渡所得が減り、結果として税負担を抑えられる場合があります。具体的な適用可否は、申告内容をもとに確認することが大切です。

加算できる金額は、一般的に次の考え方で確認します。

加算できる相続税額＝自分が支払った相続税額 × 売却した不動産の相続税評価額 ÷ 自分の相続税課税価格（＋債務控除額）

この計算には相続税申告書の数値が欠かせません。申告書の控えは必ず手元に保管しておきましょう。

取得費加算の特例を使うには、主に次の3つの条件を確認する必要があります。

3つ目の期限は、特に誤解が多い部分です。「相続から3年以内に売ればいい」と思っている方もいますが、それは正確ではありません。

正しくは、相続税の申告期限の翌日から起算して3年以内と考えます。申告期限は一般的に相続開始から10か月のため、合算すると「相続開始から約3年10か月」が目安になります。

また、相続税がゼロだった場合はこの特例を使えません。基礎控除の範囲内に収まり相続税が発生しなかったケースでは、そもそも適用対象外です。「相続した空き家なら自動的に使える」という思い込みは禁物です。

たとえば、支払った相続税のうち、売却する空き家に対応する部分が100万円と計算される場合、その100万円を取得費に加算できる可能性があります。

取得費に加算できる金額が増えるほど、課税対象となる譲渡所得は小さくなります。実際の税額への影響は、所有期間や適用される税率によって変わります。

条件によって税額の差は変わるため、売却前に概算だけでも確認しておくと判断しやすくなります。

なお、売却した不動産に譲渡益が出ていない場合、この特例による税負担の軽減につながらないことがあります。譲渡所得の有無もあわせて確認しましょう。

相続した空き家の売却でよく知られるもうひとつの制度が、被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除（空き家特例）です。一定の要件を満たした空き家を売った場合に、譲渡所得から控除を受けられる可能性があります。

ただし、この2つの特例は同じ譲渡で併用できない場合があります。どちらを使うか比較して判断することが大切です。

どちらが有利かは、相続税の負担、譲渡益、空き家特例の要件を満たすかどうかで変わります。

どちらが得かは個々の状況によって変わるため、相続・不動産に詳しい税理士に確認すると安心です。