相続した空き家の取得費加算の特例｜計算・期限・3,000万円控除との違い

相続した空き家を売るときは、納めた相続税の一部を取得費へ加え、課税対象の譲渡所得を減らせる場合があります。これが「取得費加算の特例」です。

最初に確認したいのは売却期限です。相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までが原則で、「相続から3年」と単純には数えません。

相続税申告書の控え、空き家の取得費が分かる資料、売却価格と譲渡費用の見込みがあれば、適用可否と加算額を一次確認できます。相続税がない人や譲渡益が出ない人は、基本的に軽減効果がありません。

また、被相続人が住んでいた空き家には別の3,000万円特別控除が使える可能性があります。同じ譲渡では取得費加算と併用できないため、売買契約前に両方を試算し、所轄税務署か相続不動産の税務に詳しい税理士へ確認するのが安全です。

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取得費加算の特例は相続税の一部を取得費に足す制度

土地や建物を売って利益が出ると、譲渡所得に所得税・住民税がかかります。計算の土台は「売却代金－取得費－譲渡費用」です。

相続した土地・建物の取得費は、原則として被相続人が購入したときの代金や手数料などを引き継ぎます。取得費が分からない場合には、売却代金の5％を概算取得費とできることもあります。

取得費加算の特例は、この取得費に支払った相続税の一部を上乗せできる制度です。取得費が増えると譲渡所得が小さくなり、結果として税負担を抑えられる可能性があります。

ただし、納めた相続税を全額加えられる制度ではありません。売った空き家に対応する相続税額を計算し、さらに特例適用前の譲渡益を上限とします。

国税庁が示す基本要件とチェックシートを、空き家売却の確認順にすると次の5項目です。ひとつでも外れる場合は、その理由を確かめて別の特例も検討します。

相続税がゼロだった場合は、この特例を使えません。また、売却代金より取得費と譲渡費用の合計が大きく、譲渡損失になる場合も対象外です。

共有持分の一部だけを相続した場合は、相続で取得した部分が対象です。贈与や代償金が関係するケースは計算が変わり得るため、相続税申告書の内容をもとに個別確認します。

正式な売却期限は、相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。相続税の申告期限は通常、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。

そのため、死亡を同日に知り、申告期限の延長もない一般的な例では、相続開始からおおむね3年10か月が目安になります。ただし、起点や期限延長の有無によって日は変わります。

たとえば、2023年6月15日に相続が始まり同日に知った通常例では、相続税の申告期限は2024年4月15日、取得費加算を受ける譲渡期限は2027年4月15日が目安です。

「約3年10か月ある」とだけ考えて売却準備を後回しにすると、買主探しや遺産分割に時間がかかることがあります。相続税申告が終わった段階で、期限日をカレンダーへ記録しておきましょう。

取得費へ加算する額は、相続税額を空き家の評価額割合で配分して求めます。計算結果が特例適用前の譲渡益を超えるときは、その譲渡益が加算額の上限です。

取得費に加算する相続税額＝自分の相続税額 × 売却財産の相続税評価額 ÷ 自分が取得した相続財産等の課税価格計算の基礎となる価額の合計

分母には、相続時精算課税の適用財産や一定の生前贈与財産が関係する場合があります。相続税申告書の「課税価格」だけを見て自己判断せず、計算明細書へ転記する数字を確認してください。

ここでは仕組みをつかむため、贈与財産などの調整がない単純な例で計算します。実際の申告では土地と建物など、譲渡した財産ごとに計算します。

計算は「600万円×3,000万円÷6,000万円」で、加算候補額は300万円です。特例前の譲渡益700万円を超えないため、取得費へ300万円を加えられる計算になります。

この例では、課税譲渡所得の基礎となる譲渡益は700万円から400万円へ減ります。実際の税額は所有期間、ほかの特例、申告内容で変わるため、ここでは固定税率を掛けて節税額を断定しません。

被相続人が住んでいた家屋と敷地を一定の条件で売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産の特別控除」があります。一般に空き家特例と呼ばれる制度です。

取得費加算と空き家特例は、同じ譲渡について併用できません。どちらか一方の要件だけを確認するのではなく、両方の適用可否を先に分けます。